Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng: "hái ra tiền" hay "xơi bánh vẽ"?

Biệt thự nghỉ dưỡng, khách sạn mini gần đây được các chủ đầu tư quảng bá rầm rộ với cam kết lợi nhuận chia theo tỷ lệ 80:20.

Một số chủ đầu tư đã tung ra thị trường bất động sản nghỉ dưỡng những dự án gây chú ý. Loại căn hộ khách sạn mini mang tên Boutique Hotel ở Đà Nẵng cam kết chia 80% lợi nhuận trong suốt 50 năm của dự án, đồng thời cam kết mức lợi nhuận tối thiểu 12,5% trong 8 năm đầu cho khách hàng. Từ năm thứ 9 đến năm thứ 50, khách hàng vẫn được được cam kết lợi nhuận chia theo tỷ lệ 80%:20%.... 

Với 13 tỷ đồng bỏ ra, khách mua sẽ được sở hữu một khách sạn 7 tầng với 2 tầng là trung tâm thương mại, 5 tầng là khách sạn tiêu chuẩn tương đương 3 sao cho thuê. Nếu tham gia chương trình cho thuê, ước tính giá cho thuê tối thiểu 500.000 đồng mỗi m2/tháng sàn thương mại và 500.000 đồng/đêm/phòng khách sạn. Với tỷ lệ lấp đầy khiêm tốn, doanh thu năm đầu tiên ước đạt khoảng 3 tỷ đồng. Lợi nhuận thu về sau khi chia sẻ theo tỷ lệ 80/20, thì nhà đầu tư có thể “bỏ túi” hơn 13% giá trị căn hộ. Khi giá cho thuê tăng và tỷ lệ lấp đầy tăng lên, tỷ suất lợi nhuận có thể còn cao hơn.

Đầu tư vào khách sạn mini nói riêng và bất động sản nghỉ dưỡng nói chung cần tìm hiểu kỹ để tránh rủi ro
bất động sản nghỉ dưỡng

Theo các nhà đầu tư có kinh nghiệm thì cam kết trên chỉ là bánh vẽ từ chủ đầu tư bởi chưa từng có chủ đầu tư lớn nào ở Việt Nam cam kết mức lợi nhuận cao ngất ngưởng như thế.

Bản chất việc cam kết lãi suất 12%/năm được một nhà đầu tư có kinh nghiệm phân tích thực chất là việc chủ đầu tư thu tiền của khách hàng rồi trả dần họ trong 10 năm, tính ra mức lãi suất này còn rẻ hơn đi vay ngân hàng.

Việc thị trường BĐS nghỉ dưỡng Đà Nẵng đang thu hút mạnh đầu tư sẽ khiến nguy cơ bị “thổi giá” trên thị trường là điều khó tránh, thị trường sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam - đơn vị chuyên nghiên cứu và tư vấn bất động sản cho rằng, thực chất mức cam kết lợi nhuận được chủ đầu tư đưa ra chỉ là bài toán kinh doanh, vấn đề kỹ thuật kinh doanh.

Chủ đầu tư bao giờ cũng đưa ra những con số hấp dẫn,  nhà đầu tư cần xem con số đó có thực sự hấp dẫn hay không? Chỉ khi nào thấy hợp lý với nhà đầu tư thì mới nên quyết định. Bởi kỹ thuật kinh doanh thực chất là tính vào giá. Không nên nhìn ngay con số cam kết lợi nhuận ban đầu bởi việc đưa ra các con số hấp dẫn là chuyên môn của các đơn vị marketing và tiếp thị của bất kỳ dự án nào”, bà Hằng lưu ý.

Bà Hằng cho rằng nếu chủ đầu tư chứng minh được mức hấp dẫn thì phải chứng minh được bài toán giải thích cụ thể, rõ ràng, còn mập mờ thì chúng ta không nên đầu tư vào. Đặc biệt, nhà đầu tư cần tự làm một bài tính hoặc cần đến tư vấn của chuyên gia để hiểu sâu hơn trước khi đưa ra quyết định đầu tư dài hạn.

Mới đây, báo cáo của Savills về thị trường bất động sản Đà Nẵng trong tháng 7/2016 cho thấy, tổng số khách sạn hạng 3-5 sao trên thị trường Đà Nẵng tăng 4% theo quý và 15% theo năm. Tuy nhiên công suất thuê trung bình lại giảm 8% theo năm, chỉ tăng 2% theo quý. Giá giá thuê phòng trung bình giảm 4% theo quý nhưng tăng 6% theo năm. Doanh thu phòng trung bình giảm 1% theo quý và giảm tới 6% theo năm.

Cũng theo nhận định của Savills, từ quý 3/2016 trở đi, số lượng các dự án khách sạn mới sẽ tiếp tục tăng, dự kiến có 35 dự án sẽ gia nhập thị trường. Trong nửa cuối năm 2016, 3 dự án mới dự kiến cung cấp 1.320 phòng.

Thực tế trên cho thấy thị trường khách sạn ở Đà Nẵng đang đứng trước sự cạnh tranh mạnh khi lượng cung tăng nhưng cả công suất và giá thuê đều giảm. Khi thị trường ngày càng nở rộ thêm nhiều khách sạn để phục vụ các đối tượng khách thuê, việc nhà đầu tư bỏ ra số tiền từ gần 8 – 19 tỷ đồng để đầu tư vào khách sạn mini (giá này là chưa có VAT và quỹ bảo trì) rồi cho thuê chưa chắc đã là "miếng bánh ngon".

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Danh Khôi Á Châu lưu ý những rủi ro khi đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng. Rủi ro đầu tiên là không phân tích được tính hiệu quả của việc đầu tư, dẫn đến lợi nhuận không như kỳ vọng hoặc doanh thu khai thác cho thuê không hiệu quả. Rủi ro thứ hai là có thể đầu tư vào dự án có chất lượng không bền vững, không có yếu tố độc đáo dẫn đến không có lợi thế cạnh tranh dài hạn, đơn vị quản lý khai thác kém. Theo ông Lâm, nhà đầu tư cần tìm những đơn vị chủ đầu tư và nhà phát triển có thương hiệu hoặc nhờ chuyên gia tư vấn để hạn chế rủi ro.

Tag

Tin mới

Đời sống

Xem tử vi ngày 23/08/2017 Thứ Tư của 12 con giáp

Xem tử vi ngày 23/08/2017 Thứ Tư của 12 con giáp

1 giờ trướcXem tử vi hàng ngày - tử vi ngày 23/08/2017 Thứ Tư của 12 con giáp tức ngày 2 Tháng 7 Năm 2017 AL xem bói sự nghiệp, tình duyên, gia đạo, ngày tốt xấu.

Sức khỏe

“Đã khổ, giờ càng khổ hơn chú ơi…”

“Đã khổ, giờ càng khổ hơn chú ơi…”

1 giờ trướcCuộc sống mưu sinh đang diễn ra bình thường thì xui xẻo tìm đến anh Võ Văn Kiệt (49 tuổi, An Giang) đang làm công nhân tại huyện Nhà Bè. Cuộc sống của anh V.V.K. nay càng thêm nặng nề.

Tags

Tin khuyến mãi